Delitev solastnine je eden izmed najbolj pogostih primerov, s katerim se ljudje srečujejo v povezavi z nepremičninami. Skoraj vsak se v življenju vsaj enkrat sreča z delitvijo solastnine, največkrat je to v primeru dedovanja.
Če za začetek razjasnimo, kaj pomeni beseda solastnina, gre za situacijo, kjer si dve ali več oseb delijo določen solastninski delež. Pomembno pa je poudariti, da pri solastnini ni razdeljena stvar kot taka, ampak lastninska pravica. Razdelitev solastnine torej pomeni, da se nepremičnina deli na dva ali več deležev.
Ločimo solastnino in skupno lastnino. Skupna lastnina bo na primer lastnina zakoncev na premoženju ali v dediščini dokler le-ta ni razdeljena, solastnina pa nastane, ko so deleži že znani. Povedano drugače pri skupni lastnini deleži še niso določeni na npr. ½ ali ¼, pri solastnini pa so in se ve koliko je delež vsakega. In šele ko imamo solastnino se lahko nepremičnina tudi deli. To pomeni, da skupni lastniki lahko nastopajo samo skupno, medtem ko solastnik lahko nastopa vsak sam v pravnem prometu. To pomeni, da lahko svoj del tudi odsvoji, mora pa paziti, ker imajo ostali solastniki predkupno pravico.
Delitev solastnine lahko zahtevate kadarkoli, z izjemo tako imenovanega neprimernega časa, kamor spadajo naravne katastrofe, daljša odsotnost enega od solastnikov ali hujše bolezni. V najboljšem primeru bo delitev solastnine opravljena sporazumno, v kolikor pa to ne bo mogoče, bo sodišče prevzelo odločitev v nepravdnem postopku.
Delitev solastnine – sodna praksa
Sporazumna delitev solastnine
O sporazumni delitvi solastnine govorimo kadar se o delitvi med seboj dogovorijo solastniki. Izbirajo lahko med različnimi načini dogovora, vse od fizične delitve nepremičnine do prodaje nepremičnine in delitve vsote. V takem primeru se sklene pogodba o razdelitvi/razdružitvi solastnine, o kateri bomo govorili kasneje.
Sodna delitev solastnine
Sodna delitev solastnine pride v poštev, kadar se solastniki med seboj ne strinjajo o delitvi načina solastnine. Izvede se v nepravdnem postopku pred sodiščem. Sodno delitev solastnine lahko predlaga katerikoli izmed solastnikov. V kolikor je mogoče, se sodišče običajno (če se le da) odloči za fizično delitev, kjer vsak izmed solastnikov prejme del nepremičnine (npr. v večstanovanjski hiši se stanovanja razdelijo med solastnike). Tudi po zakonu se vedno najprej deli v naravi, tj. fizična delitev. Kadar pa fizična delitev ni mogoča, se izvede civilna delitev. V tem primeru se izvede prodaja nepremičnine in se kupnina enakovredno razdeli med solastnike ali pa posamezni solastnik odkupi od drugega solastnika.
Vloga za razdelitev solastnin=pogodba o delitvi solastnine
Velikokrat ljudje mešajo pojma vloga za razdelitev solastnin in pogodba o delitvi solastnine, zato tudi takšen naslov. Vendar pa je pravilen pojem zgolj pogodba o delitvi solastnine, saj vloga v tem primeru ne obstaja.
Pogodba o delitvi solastnine pride v poštev samo v primerih, ko so solastniki pripravljeni na sporazumni dogovor in se med seboj dogovorijo o delitvi solastnine. Pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki in podpisati jo morajo vsi solastniki. Poleg tega pa je potrebno pridobiti tudi zemljiškoknjižno dovoljenje z overjenimi podpisi vseh solastnikov, pred tem pa je potrebno izvesti odmero davka na FURS in pridobiti potrdilo o namenski rabi zemljišča.
Kako poteka delitev solastnine?
Razdelitev solastnine
Delitev solastnine je eden izmed najbolj pogostih primerov, s katerim se ljudje srečujejo v povezavi z nepremičninami. Skoraj vsak se v življenju vsaj enkrat sreča z delitvijo solastnine, največkrat je to v primeru dedovanja.
Če za začetek razjasnimo, kaj pomeni beseda solastnina, gre za situacijo, kjer si dve ali več oseb delijo določen solastninski delež. Pomembno pa je poudariti, da pri solastnini ni razdeljena stvar kot taka, ampak lastninska pravica. Razdelitev solastnine torej pomeni, da se nepremičnina deli na dva ali več deležev.
Ločimo solastnino in skupno lastnino. Skupna lastnina bo na primer lastnina zakoncev na premoženju ali v dediščini dokler le-ta ni razdeljena, solastnina pa nastane, ko so deleži že znani. Povedano drugače pri skupni lastnini deleži še niso določeni na npr. ½ ali ¼, pri solastnini pa so in se ve koliko je delež vsakega. In šele ko imamo solastnino se lahko nepremičnina tudi deli. To pomeni, da skupni lastniki lahko nastopajo samo skupno, medtem ko solastnik lahko nastopa vsak sam v pravnem prometu. To pomeni, da lahko svoj del tudi odsvoji, mora pa paziti, ker imajo ostali solastniki predkupno pravico.
Delitev solastnine lahko zahtevate kadarkoli, z izjemo tako imenovanega neprimernega časa, kamor spadajo naravne katastrofe, daljša odsotnost enega od solastnikov ali hujše bolezni. V najboljšem primeru bo delitev solastnine opravljena sporazumno, v kolikor pa to ne bo mogoče, bo sodišče prevzelo odločitev v nepravdnem postopku.
Delitev solastnine – sodna praksa
Sporazumna delitev solastnine
O sporazumni delitvi solastnine govorimo kadar se o delitvi med seboj dogovorijo solastniki. Izbirajo lahko med različnimi načini dogovora, vse od fizične delitve nepremičnine do prodaje nepremičnine in delitve vsote. V takem primeru se sklene pogodba o razdelitvi/razdružitvi solastnine, o kateri bomo govorili kasneje.
Sodna delitev solastnine
Sodna delitev solastnine pride v poštev, kadar se solastniki med seboj ne strinjajo o delitvi načina solastnine. Izvede se v nepravdnem postopku pred sodiščem. Sodno delitev solastnine lahko predlaga katerikoli izmed solastnikov. V kolikor je mogoče, se sodišče običajno (če se le da) odloči za fizično delitev, kjer vsak izmed solastnikov prejme del nepremičnine (npr. v večstanovanjski hiši se stanovanja razdelijo med solastnike). Tudi po zakonu se vedno najprej deli v naravi, tj. fizična delitev. Kadar pa fizična delitev ni mogoča, se izvede civilna delitev. V tem primeru se izvede prodaja nepremičnine in se kupnina enakovredno razdeli med solastnike ali pa posamezni solastnik odkupi od drugega solastnika.
Vloga za razdelitev solastnin=pogodba o delitvi solastnine
Velikokrat ljudje mešajo pojma vloga za razdelitev solastnin in pogodba o delitvi solastnine, zato tudi takšen naslov. Vendar pa je pravilen pojem zgolj pogodba o delitvi solastnine, saj vloga v tem primeru ne obstaja.
Pogodba o delitvi solastnine pride v poštev samo v primerih, ko so solastniki pripravljeni na sporazumni dogovor in se med seboj dogovorijo o delitvi solastnine. Pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki in podpisati jo morajo vsi solastniki. Poleg tega pa je potrebno pridobiti tudi zemljiškoknjižno dovoljenje z overjenimi podpisi vseh solastnikov, pred tem pa je potrebno izvesti odmero davka na FURS in pridobiti potrdilo o namenski rabi zemljišča.
Lara Bednar
Dr. Marko Petek